Co dělat, když vám hrozí exekuce na nemovitost

Přijde vám obálka od exekutora a najednou máte pocit, že se vám zhroutil svět. Znám ten moment. Za 8 let v oboru jsem pomohl desítkám lidí, kteří si tím prošli. A vím jedno: i v téhle situaci máte víc možností, než si myslíte. Ale musíte jednat rychle.

Co je vlastně exekuce na nemovitost?

Exekuce na nemovitost je jeden z nejtvrdších nástrojů, který má věřitel k dispozici. V praxi to znamená, že exekutor může nařídit prodej vaší nemovitosti v dražbě, aby z výtěžku uspokojil pohledávku věřitele.

Důležité je vědět, že exekutor nemůže přijít a zabavit vám byt ze dne na den. Celý proces má svá pravidla a trvá několik měsíců. To je právě ten čas, který můžete využít ve svůj prospěch.

Typicky to začíná tak, že vám přijde exekuční příkaz s ustanovením exekutora. Pak následuje ocenění nemovitosti znalcem, stanovení dražební vyhlášky a samotná dražba. Celý proces zabere obvykle 4–8 měsíců od prvního doručení.

Jak probíhá exekuční prodej krok za krokem

Exekuční příkaz. Exekutor vydá příkaz k prodeji nemovitosti. Od tohoto okamžiku nesmíte nemovitost prodat, darovat ani zatížit bez souhlasu exekutora.
Ocenění znalcem. Soudní znalec určí tržní hodnotu nemovitosti. Bohužel, znalecké posudky pro exekuční řízení bývají často konzervativní.
Dražební vyhláška. Exekutor stanoví termín dražby, nejnižší podání (obvykle 2/3 odhadní ceny) a podmínky.
Dražba. Nemovitost se draží. V první dražbě je nejnižší podání 2/3 ceny, ve druhé už jen polovina. To znamená, že můžete přijít o nemovitost za zlomek její skutečné hodnoty.
Rozdělení výtěžku. Z prodejní ceny se nejdřív zaplatí náklady exekuce, pak pohledávky věřitelů. Co zbyde, dostanete vy. Často to ale není mnoho.

Proč je nucená dražba tak nevýhodná?

Představte si nemovitost za 4 miliony korun. V první dražbě může jít za 2,67 milionu (2/3 ceny). Ve druhé dražbě za pouhé 2 miliony. Z toho se odečtou náklady exekuce (snadno 200–400 tisíc), odměna exekutora a pohledávky.

Výsledek? Z nemovitosti za 4 miliony vám může zbýt pár set tisíc. Nebo vůbec nic. A navíc přijdete o střechu nad hlavou.

Máte víc možností, než si myslíte

Tady je klíčová informace, kterou hodně lidí neví: dokud exekutor nevydá dražební vyhlášku, můžete situaci aktivně řešit. A i po jejím vydání existují cesty. Pojďme si projít konkrétní varianty.

1. Dohodněte se s věřitelem na splátkovém kalendáři

Pokud je dluh relativně malý (do 200–300 tisíc) a máte pravidelný příjem, zkuste nejdřív oslovit věřitele. Hodně věřitelů raději přistoupí na splátkový kalendář, než aby čekali měsíce na výtěžek z dražby. Exekutor může exekuci odložit, pokud se domluvíte. Ale pozor, musíte jednat rychle a splátky opravdu dodržovat.

2. Prodejte nemovitost sami (se souhlasem exekutora)

Málokdo ví, že i během exekuce můžete nemovitost prodat. Potřebujete k tomu souhlas exekutora, ale většina exekutorů souhlasí, protože dobrovolný prodej přinese vyšší cenu než dražba.

Problém? Klasický prodej přes realitku trvá 3–6 měsíců. Najít kupce na nemovitost zatíženou exekucí je složitější. Běžný kupec se zalekne, když vidí zápis na katastru. A čas hraje proti vám.

3. Výkup nemovitosti. Rychle, bez komplikací

Tohle je varianta, kterou volí většina lidí, se kterými spolupracujeme. Výkup nemovitosti funguje jednoduše: nemovitost vykoupíme, z kupní ceny se uhradí exekuce a dluhy, a co zbyde, dostanete na účet.

Celý proces zvládneme za 4–8 týdnů. Vyřídíme komunikaci s exekutorem. Zajistíme výmaz exekučního příkazu z katastru. A hlavně, dostanete za nemovitost výrazně víc než v nucené dražbě.

Pracujeme jako oblastní zástupci RIF, a.s. (Realitní & investorský fond), takže máme prostředky na rychlé jednání. Není to žádná podivná firma z inzerátu. Je to fond s historií a transparentním zázemím.

4. Zpětný leasing. Prodáte, ale zůstanete bydlet

Pokud nechcete o svůj domov přijít, zpětný leasing může být řešení. Nemovitost se prodá, z výtěžku se uhradí dluhy, ale vy zůstanete bydlet jako nájemce. S možností nemovitost v budoucnu odkoupit zpět.

Tahle varianta je ideální pro rodiny s dětmi nebo pro lidi, kteří se ocitli v dočasných potížích. Nemusíte se stěhovat, děti nemusí měnit školu. Dostanete čas na to, abyste se postavili zpátky na nohy. Víc o tom, jak to funguje, najdete v článku Co je zpětný leasing a komu může pomoci.

Na co si dát pozor

V momentě, kdy se lidé dozví o exekuci, jsou ve stresu. A ve stresu dělají chyby. Tady jsou nejčastější.

Strčit hlavu do písku. Nejhorší, co můžete udělat. Každý den, který ztratíte, zmenšuje vaše možnosti. Exekutor čeká na zákonné lhůty, ne na vás.
Věřit „zachráncům“ z inzerátů. Na internetu najdete desítky firem, které slibují „zastavíme exekuci za 24 hodin“. Buďte opatrní. Ptejte se na konkrétní podmínky, na to, kdo za firmou stojí, a hlavně, kolik to bude stát.
Převádět nemovitost na příbuzné. Tohle nefunguje. Exekutor takový převod napadne a soud ho zruší. Navíc se tím můžete dostat do problémů s trestním právem.
Brát si další půjčky. Řešit dluh dalším dluhem je cesta do spirály, ze které se těžko vystupuje.

Kolik peněz zachráníte, když jednáte sami?

Ukážu vám to na příkladu. Řekněme, že máte byt v hodnotě 3,5 milionu korun a dluh 800 000 Kč.

Scénář A: Nucená dražba. Byt se prodá v první dražbě za 2,33 milionu (2/3 ceny). Náklady exekuce cca 300 000 Kč. Po úhradě dluhu 800 000 Kč vám zbyde asi 1,23 milionu. Ztráta oproti tržní ceně: přes 2 miliony korun.

Scénář B: Dobrovolný výkup. Byt vykoupíme za 80–90 % tržní ceny, tedy cca 2,8–3,15 milionu. Po úhradě dluhu 800 000 Kč vám zbyde 2–2,35 milionu. Rozdíl oproti dražbě: 800 000 až milion korun navíc ve vaší kapse.

Kdy musíte jednat?

Ideálně hned, jakmile víte, že máte problém se splácením. Ale rozhodně dřív, než exekutor vydá dražební vyhlášku. Po jejím vydání jsou vaše možnosti výrazně omezenější.

Nejlepší čas jednat byl včera. Druhý nejlepší čas je teď.

Jak probíhá spolupráce s námi

Pokud se rozhodnete pro výkup nebo zpětný leasing, celý proces je jednodušší, než byste čekali.

Zavoláte nám. Popovídáme si o vaší situaci. Nezávazně, diskrétně, bez jakéhokoli tlaku.
Prohlédneme nemovitost. Do 48 hodin od prvního kontaktu uděláme prohlídku a připravíme nabídku.
Vyřídíme vše za vás. Komunikaci s exekutorem, právní záležitosti, katastr. Vy se nemusíte o nic starat.
Peníze na účtu. Za 4–8 týdnů je hotovo. Dluhy splaceny, zbytek vám vyplatíme na účet.

Podrobný popis celého procesu najdete na stránce Výkup nemovitostí. A pokud vás zajímají příběhy lidí, kteří si podobnou situací prošli, přečtěte si Může se to stát každému.

Závěr

Exekuce na nemovitost je vážná věc. Ale není to konec. Dokud jednáte, máte šanci dostat za nemovitost férovou cenu, zachovat si důstojnost a třeba i domov. Nucená dražba by vám vzala všechno z toho.

Pokud právě řešíte exekuci nebo víte, že se blíží problémy, neváhejte se ozvat. Prvních pár minut na telefonu může zachránit miliony.