Zdědili jste nemovitost s problémy? Poradíme, jak na to

Dědictví. Pro někoho radost, pro jiného noční můra. Zdědíte dům po rodičích a čekáte, že tím to hasne. Jenže pak zjistíte, že na nemovitosti visí dluh. Nebo se o ni hádáte se sourozenci. Nebo je ve stavu, který vyžaduje statisícovou investici. Tohle řeším pravidelně, a věřte mi, vždycky se najde cesta.

Nejčastější problémy se zděděnou nemovitostí

Za ty roky, co se věnuji výkupům, se mi opakují stále stejné situace. Tady jsou ty nejčastější.

Dluhy na nemovitosti

Rodiče si vzali půjčku zajištěnou zástavním právem na dům. Nebo nedoplatili daně z nemovitosti. Možná měli nedoplatky na energiích nebo za správu bytové jednotky. Tyto dluhy přecházejí na dědice společně s nemovitostí.

Důležité je vědět, že jako dědic ručíte za dluhy zůstavitele pouze do výše hodnoty zděděného majetku. Neznamená to ale, že dluhy zmizí. Pokud chcete nemovitost ponechat, musíte je uhradit. A pokud na to nemáte, je nutné jednat.

Více dědiců, žádná shoda

Tohle je asi ta nejběžnější komplikace. Dva sourozenci zdědí dům. Jeden chce prodat, druhý ne. Nebo oba chtějí prodat, ale každý má jinou představu o ceně. Nebo se prostě nebaví a jakákoli domluva je nemožná.

Spoluvlastnictví nemovitosti funguje, jen když všichni táhnou za jeden provaz. Ve chvíli, kdy se jeden spoluvlastník rozhodne blokovat, může celá nemovitost roky ležet ladem. A mezitím ztrácí hodnotu, protože nikdo neinvestuje do údržby.

Špatný technický stav

Starší lidé často nemají sílu ani peníze na údržbu nemovitosti. Po jejich odchodu zdědíte dům s propadající se střechou, vlhkými zdmi a zastaralou elektroinstalací. Rekonstrukce by stála stovky tisíc. Prodat takovou nemovitost na volném trhu je těžké, protože běžný kupující hledá stav k nastěhování.

Exekuce a zástavní práva

Někdy se o zástavním právu nebo exekuci dozvíte až z výpisu z katastru. Nemovitost má na sobě břemena, o kterých jste neměli tušení. Prodej takové nemovitosti klasickou cestou je téměř nemožný. Žádná banka nedá kupujícímu hypotéku na nemovitost s exekucí v katastru. Pokud vás zajímá víc o exekucích, přečtěte si článek Co dělat, když vám hrozí exekuce na nemovitost.

Z praxe: Tři sourozenci, jeden dům, nulová komunikace

Ozvali se mi tři sourozenci, kteří zdědili rodinný dům v Brně-venkov. Jeden bydlel v Praze, druhý v Německu, třetí v domě samotném. Ten třetí nechtěl prodávat. Zbylí dva nemohli dům prodat bez jeho souhlasu, a soudní cesta by trvala roky.

Nakonec jsme to vyřešili tak, že jsme od dvou spoluvlastníků vykoupili jejich podíly. Třetí sourozenec dostal možnost bydlet v domě jako nájemce. Všichni tři byli spokojení. Celé to trvalo 6 týdnů.

Jaké máte možnosti?

Záleží na konkrétní situaci. Ale obecně existují čtyři hlavní cesty.

1. Odmítnutí dědictví

Pokud jsou dluhy vyšší než hodnota nemovitosti, můžete dědictví odmítnout. Musíte to ale udělat do jednoho měsíce od chvíle, kdy vás soud vyrozuměl o právu dědictví odmítnout. Pozor, odmítáte celé dědictví, ne jen nemovitost. Nemůžete si vybrat, co chcete a co ne.

2. Klasický prodej

Pokud se všichni dědici shodnou, můžete nemovitost prodat přes realitní kancelář. Trvá to obvykle 3–6 měsíců, ale získáte tržní cenu. Problém nastává, když je nemovitost zatížená, ve špatném stavu nebo když se dědici neshodnou.

3. Výkup nemovitosti nebo spoluvlastnického podílu

Tohle je varianta, která řeší většinu komplikací najednou. Vykoupíme nemovitost i s dluhy, i ve špatném stavu, i od více spoluvlastníků. Nemusíte čekat na souhlas všech. Stačí, že prodává ten, kdo chce prodat svůj podíl.

Celý proces trvá 4–8 týdnů. Zajistíme právní služby, výmaz dluhů z katastru, vypořádání závazků. Vy dostanete peníze na účet a nemusíte řešit papírování.

4. Zpětný leasing

Pokud v zděděné nemovitosti bydlíte a nechcete se stěhovat, ale potřebujete vyřešit dluhy nebo vyplatit spoluvlastníky, zvažte zpětný leasing. Nemovitost se prodá, vy dostanete peníze na vyrovnání dluhů nebo vyplacení ostatních dědiců, a zároveň zůstanete bydlet jako nájemce. S opcí na zpětný odkup.

Spoluvlastnictví: co říká zákon

Občanský zákoník dává každému spoluvlastníkovi právo nakládat se svým podílem. To znamená, že svůj podíl na nemovitosti můžete prodat bez souhlasu ostatních. Ostatní spoluvlastníci mají pouze předkupní právo, tedy možnost váš podíl odkoupit za stejných podmínek.

V praxi to funguje tak: když se rozhodnete prodat svůj podíl nám, musíme nabídku nejdřív předložit ostatním spoluvlastníkům. Mají 3 měsíce na to, aby se rozhodli. Pokud nekoupí, podíl přechází na nás.

Samozřejmě, prodej podílu (nikoli celé nemovitosti) znamená nižší cenu. Ale pro mnohé je to jediná reálná cesta, jak ze zamrzlé situace ven. A bývá to impulz, který přiměje i ostatní spoluvlastníky k jednání.

5 věcí, které byste měli udělat hned

Pokud jste právě zdědili problematickou nemovitost, tady je stručný návod, co udělat jako první.

Zjistěte stav na katastru. Podívejte se, jestli na nemovitosti nejsou zástavní práva, exekuce nebo věcná břemena. Výpis z katastru získáte online na cuzk.cz.
Zmapujte dluhy. Oslovte případné věřitele, banku, správce bytové jednotky. Zjistěte přesnou výši závazků.
Komunikujte s ostatními dědici. Zkuste se domluvit. I krátký telefonát může ušetřit měsíce dohadování.
Nechte si nemovitost ocenit. Budete potřebovat reálnou představu o tržní ceně. My vám ocenění uděláme zdarma v rámci konzultace.
Poraďte se s odborníkem. Čím dřív se ozvete, tím víc možností budete mít. Konzultace u nás je nezávazná a zdarma.

Na co pozor při dědickém řízení

Dědické řízení může trvat i přes rok. Během té doby nemovitost chátrá, dluhy rostou a vztahy mezi dědici se zhoršují. Pokud víte, že nemovitost budete chtít prodat, začněte jednat ještě během dědického řízení. Můžete se dohodnout na budoucím prodeji a ušetříte cenný čas.

A hlavně, nenechte se zahltit emocemi. Vím, že dědictví po blízkém člověku je citlivá záležitost. Ale nemovitost je majetek, a majetek je potřeba spravovat racionálně. Jinak vám situace přeroste přes hlavu.

Závěr

Zděděná nemovitost s problémy není bezvýchodná situace. Ať už jde o dluhy, neshody s dědici, špatný technický stav nebo právní komplikace, vždycky existuje řešení. Důležité je nenechat to být a začít jednat.

Pomáháme lidem v podobné situaci každý týden. Víme, co obnáší komunikace s exekutory, katastrem i spoluvlastníky. Víme, jaké dokumenty potřebujete a kolik to celé bude stát. A hlavně, víme, že každá situace je jiná a zaslouží si individuální přístup.