Výkup vs. klasický prodej nemovitosti: co se víc vyplatí?

Tahle otázka patří k těm nejčastějším, co dostávám. A odpověď je upřímná: záleží na vaší situaci. Výkup nemovitosti není pro každého. Ale klasický prodej taky ne. Pojďme si to rozebrat férově, bez marketingových řečí.

Jak funguje klasický prodej

Klasický prodej znamená, že najdete realitního makléře (nebo to zkusíte sami), nemovitost se nafotí, natočí, inzeruje na realitních portálech a čeká se na kupujícího. Když se najde, domluvíte cenu, sepíšete smlouvy, kupující vyřídí hypotéku a po několika měsících se převod zapíše do katastru.

Výhody:

Získáte plnou tržní cenu (nebo blízko ní)
Konkurence mezi kupujícími může cenu zvýšit
Máte kontrolu nad výběrem kupujícího

Nevýhody:

Trvá to 3–6 měsíců, někdy i déle
Prohlídky, jednání, nejistota
Kupující může v poslední chvíli odstoupit (zamítnutá hypotéka)
Provize makléři (3–5 % z prodejní ceny)
Problematické nemovitosti (dluhy, exekuce, spoluvlastnictví) se prodávají obtížně

Jak funguje výkup

Výkup nemovitosti je přímý obchod. Oslovíte nás, prohlédneme nemovitost, do 48 hodin vám dáme nabídku. Pokud se domluvíme, podepíšeme smlouvy a za 4–8 týdnů máte peníze na účtu. Žádné inzerování, žádné prohlídky s cizími lidmi, žádné čekání na hypotéku kupujícího.

Výhody:

Rychlost. Hotovo za 4–8 týdnů
Jistota. Neřešíte, jestli kupující sežene hypotéku
Koupíme i nemovitost s dluhy, exekucí, ve špatném stavu
Diskrétnost. Žádné inzeráty, žádné prohlídky
Zajistíme vše. Právní servis, katastr, komunikaci s věřiteli
Žádné provize navíc

Nevýhody:

Cena bude nižší než plná tržní hodnota (obvykle 80–90 %)
Menší vyjednávací prostor

Buďme upřímní: proč je výkupní cena nižší?

Tahle otázka je naprosto legitimní. Výkupní cena bývá o 10–20 % nižší než tržní. Proč? Protože přebíráme riziko. Kupujeme okamžitě, bez podmínek, často i nemovitosti s právními komplikacemi. Neplatíte provizi makléři, neplatíte za inzerci, neplatíte za právní služby. Když to sečtete, skutečný rozdíl je menší, než se na první pohled zdá.

A hlavně, peníze dnes mají jinou hodnotu než peníze za půl roku. Pokud vám rostou úroky z dluhu, každý měsíc čekání vás stojí tisíce korun.

Srovnání na konkrétním příkladu

Řekněme, že máte byt v Brně s tržní hodnotou 4 000 000 Kč. Podívejme se, jak dopadnete v obou variantách.

Klasický prodej

Prodejní cena: 4 000 000 Kč
Provize makléři (4 %): -160 000 Kč
Právní služby: -25 000 Kč
Homestaging, foto, inzerce: -15 000 Kč
Doba prodeje: 4 měsíce
Čistý výtěžek: cca 3 800 000 Kč

Výkup

Výkupní cena (85 % tržní hodnoty): 3 400 000 Kč
Provize: 0 Kč
Právní služby: 0 Kč (zajistíme my)
Další náklady: 0 Kč
Doba prodeje: 5 týdnů
Čistý výtěžek: 3 400 000 Kč

Rozdíl je 400 000 Kč. To není málo. Ale teď si představte, že za ty 4 měsíce, co by klasický prodej trval, platíte hypotéku 18 000 Kč měsíčně. To je dalších 72 000 Kč. A co když se prodej protáhne? Co když první kupující odstoupí a musíte začít znovu? Náklady na čekání rostou.

Kdy je výkup lepší volba

Výkup dává smysl v situacích, kdy čas, jistota nebo komplikace převáží nad rozdílem v ceně.

Hrozí exekuce. Nemáte čas na měsíce čekání. Každý den se blíží nucená dražba, kde přijdete o mnohem víc. Podrobnosti najdete v článku Co dělat, když vám hrozí exekuce.
Nemovitost má právní komplikace. Dluhy, zástavní práva, exekuční příkazy, spoluvlastnictví bez shody. Běžný kupující to nekoupí.
Potřebujete peníze rychle. Na léčbu, na vyplacení exmanžela/exmanželky, na úhradu dluhů. Každý měsíc čekání stojí peníze.
Chcete diskrétnost. Nechcete, aby sousedi, kolegové nebo rodina viděli vaši nemovitost na sreality.cz.
Nemovitost je ve špatném stavu. Prodat ruinu přes realitku je těžké. My koupíme i nemovitost, která potřebuje kompletní rekonstrukci.
Chcete zůstat bydlet. V kombinaci se zpětným leasingem dostanete peníze a nemusíte se stěhovat.

Kdy je lepší klasický prodej

Budu upřímný. Pokud splňujete tyto podmínky, klasický prodej je pro vás pravděpodobně lepší.

Máte čas. Nemovitost nepotřebujete prodat urgentně, můžete počkat 3–6 měsíců.
Nemovitost je bez komplikací. Žádné dluhy, exekuce, spoluvlastníci. Čistý list vlastnictví.
Dobrý technický stav. Nemovitost je připravená k nastěhování, neodrazí běžného kupujícího.
Atraktivní lokalita. V žádané lokalitě se nemovitost prodá rychle i klasickou cestou.
Maximální cena je priorita. Pokud rozdíl 10–20 % je pro vás zásadní a čas nehraje roli.

V takovém případě vám doporučím obrátit se na dobrého makléře. Mimochodem, klasický prodej nemovitostí je moje druhá specializace. Pokud vás to zajímá, podívejte se na www.realityhrebicek.cz.

Třetí cesta: zpětný leasing

Existuje ještě varianta, o které hodně lidí neví. Zpětný leasing kombinuje výhody výkupu (rychlost, peníze na účtu) s tím, že nemusíte odejít z nemovitosti. Nemovitost se prodá, vy zůstanete bydlet jako nájemce a máte možnost ji v budoucnu odkoupit zpět.

Ideální pro rodiny, které se nechtějí stěhovat, ale potřebují vyřešit finanční problémy. Podrobnosti najdete v článku Co je zpětný leasing a komu může pomoci.

Jak se rozhodnout? 4 otázky, které si položte

Pokud si nejste jistí, projděte si tyto otázky.

Kolik času mám? Pokud měsíce, klasický prodej. Pokud týdny, výkup.
Je na nemovitosti nějaká komplikace? Dluh, exekuce, spoluvlastnictví, špatný stav? Pak výkup.
Co je pro mě důležitější, cena nebo jistota? Maximální cena = klasický prodej. Jistota a rychlost = výkup.
Chci v nemovitosti dál bydlet? Pokud ano, zpětný leasing.

Nemusíte se rozhodovat sami

Zavolejte mi a probereme vaši konkrétní situaci. Nemám zájem vám prodat výkup, pokud pro vás není výhodný. Takhle pracuji 8 let a většina mých klientů přišla na doporučení. To by nefungovalo, kdybych lidem radil špatně.

Závěr

Výkup není levnější prodej. Je to jiná služba pro jinou situaci. Platíte za rychlost, jistotu a vyřešení komplikací, které by klasický prodej zdržovaly nebo znemožňovaly.

Pokud máte čas a nemovitost bez problémů, prodávejte klasicky. Pokud potřebujete rychlé, jisté řešení, nebo pokud má nemovitost právní komplikace, výkup vám ušetří nervy, čas a ve výsledku i peníze.