Zpětný odkup nemovitosti: jak funguje právo koupit si svůj dům zpět

Když lidem vysvětluju zpětný leasing, nejvíc otázek se točí kolem jedné věci: „A opravdu ten dům dostanu zpátky?“ Rozumím tomu. Podepsat, že prodáváte svůj domov, je těžké, i když víte, že v něm zůstanete bydlet. Proto v tomhle článku rozebírám jen zpětný odkup: co to přesně je, jak se sjednává, za kolik se odkupuje a co se stane, když to nevyjde.

Co je zpětný odkup a jak souvisí se zpětným leasingem

Zpětný leasing má dvě části. V první prodáte nemovitost investorovi a zůstanete v ní bydlet jako nájemce. Ve druhé, po uplynutí dohodnuté doby, máte právo koupit ji zpět. Té druhé části se říká zpětný odkup. Bez ní by šlo o obyčejný prodej s nájmem. Právě zpětný odkup dělá z celé věci nástroj, jak překlenout těžké období a o dům nepřijít natrvalo.

Jak funguje první část, tedy prodej a nájem, popisuju v článku co je zpětný leasing. Tady se budu věnovat jen tomu, co přijde potom.

Jak se právo zpětného odkupu sjednává

Právo koupit nemovitost zpět není ústní slib. Sjednává se písemně, ve stejný den jako kupní a nájemní smlouva, a má tři pevné body:

Cenu. Za kolik si nemovitost odkoupíte. Je stanovená předem, ne podle toho, jak se mezitím pohne trh.
Dobu. U nás je to 5 let nájmu. Po jejich uplynutí můžete právo uplatnit.
Podmínky. Co musíte během nájmu splnit, abyste právo neztratili. O tom níž.

Než cokoli podepíšete, chtějte, aby vám smlouvu přečetl váš vlastní advokát. Seriózní investor vám na to dá čas. Kdo tlačí na podpis do zítřka, nechce vám pomoct.

Za kolik se odkupuje

Odkupní cena je vyšší než cena, za kterou investor nemovitost koupil. Investor do obchodu vložil peníze, nesl riziko a pět let čekal. Rozdíl je jeho výnos. Co je pro vás důležité:

Cena je známá od začátku. Když ceny nemovitostí za pět let vzrostou, odkupujete pořád za dohodnutou částku. Rozdíl je váš.
První nájemní splátka se započítává. Na začátku skládáte první nájemní splátku ve výši 20 % z vyplacené částky. Při odkupu se vám odečte z odkupní ceny.
Odkup obvykle financuje hypotéka. Po pěti letech bez dluhů a s řádně placeným nájmem jste pro banku znovu důvěryhodní. Nájem, který jste platili, je zároveň důkaz, že splátku zvládnete.

Co musíte během pěti let splnit

Tady budu úplně otevřený, protože právě tohle rozhoduje, jestli dům dostanete zpět.

Platit nájem včas. Jste nájemce a platí pro vás to, co pro každého nájemce. Opakované neplacení je důvod k výpovědi.
Oddlužit se. Smyslem pěti let je, abyste se zbavili dluhů, které vás do situace dostaly. Exekuce musí být ukončené, registry čisté.
Nebrat si nové úvěry. Nová půjčka během nájmu znamená, že vám banka na odkup hypotéku nedá. A bez hypotéky většina lidí odkup nezaplatí.
Udržovat nemovitost. Běžná údržba je na vás, větší úpravy jen se souhlasem vlastníka.

Co když to po pěti letech nevyjde?

Pak právo odkupu propadá a nemovitost zůstává investorovi. Vy jste nájemce, který může dál bydlet podle nájemní smlouvy, ale dům už nikdy nebude váš. Tohle je skutečné riziko zpětného leasingu a nebudu ho zlehčovat.

Proto s každým, kdo o zpětném leasingu uvažuje, nejdřív počítám, jestli je odkup za pět let reálný. Když není, řeknu to rovnou a hledáme jinou cestu, třeba obyčejný výkup a levnější bydlení jinde.

Příklad: dům v Pozořicích

Rodina má dům v hodnotě 6 000 000 Kč a na něm dluhy 2 000 000 Kč, z toho část v exekuci. Investor zaplatí 6 milionů, z nich se uhradí dluhy a rodině zbývá výtěžek 4 miliony. Z něj složí první nájemní splátku 800 000 Kč a na účet dostane 3 200 000 Kč. Měsíční nájem vychází na zhruba 52 000 Kč, tedy 1 % z uhrazených dluhů a vyplacených peněz.

Po pěti letech bez dluhů si rodina vezme hypotéku a dům odkoupí za předem dohodnutou cenu, od které se odečte těch 800 000 Kč. Konkrétní čísla pro vaši situaci si spočítáte v kalkulačce zpětného leasingu.

Na co si dát pozor u jiných nabídek

Odkup „podle aktuální tržní ceny“. To není právo odkupu, to je právo koupit vlastní dům za tolik, za kolik ho investor prodá komukoli.
Odkup bez lhůty nebo s lhůtou, kterou nejde stihnout. Rok na oddlužení a hypotéku je nereálný.
Sankce za každé zpoždění nájmu. Jedno opožděné nájemné by nemělo znamenat ztrátu práva odkupu.
Investor, kterého nejde ověřit. Chtějte název firmy, IČO a reference. Za námi stojí Realitní & investorský fond, a.s., a smlouvy připravují právníci fondu.

Závěr

Zpětný odkup je to, co dává zpětnému leasingu smysl. Je to písemné právo koupit nemovitost zpět za předem známou cenu po pěti letech, s jasnými podmínkami. Splnit je vyžaduje disciplínu, ale desítkám rodin to umožnilo vyřešit dluhy a zůstat doma.

Jestli si nejste jistí, zda to zvládnete, zavolejte. Sedneme si nad čísly a řeknu vám na rovinu, jestli je odkup pro vás reálný.